W dniu 26 kwietnia 2021 roku Prezydent RP podpisał ustawę z dnia 20 kwietnia 2021 roku o zmianie ustawy o efektywności energetycznej oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r. poz. 868), która wprowadza szereg zmian min. w ustawie Prawo Energetyczne.

Znowelizowane przepisy obowiązują od dnia 22.05.2021 roku
Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7.12.2021r ( Dz.U.2021 poz.2273), ogłoszone 9.12.2022r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach.

Znowelizowane przepisy obowiązują od dnia 24.12.2021 roku
Zmiany przepisów wpływają bezpośrednio na właścicieli oraz zarządców budynków wielolokalowych, a także spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe w Polsce przez nałożenie na nich obowiązku rozliczeń ciepła zgodnie z zasadami określonymi w nowych przepisach.

Od dnia 22.05.2021r. – zgodnie z ustawą Prawo Energetyczne art. 45a ust.7 – właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego ma obowiązek wyposażyć:
1) budynki i grupy lokali w ciepłomierze,
2) lokale, o ile jest to technicznie wykonalne i opłacalne:
a) w ciepłomierze lub w podzielniki kosztów ogrzewania,
b) w wodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej
– posiadające funkcję zdalnego odczytu”.

Do dnia 1 stycznia 2027r. właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego ma obowiązek zastąpić ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania lub wodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej zamontowane przed dniem wejścia w życie ustawy Prawo Energetyczne, urządzeniami posiadającymi funkcję zdalnego odczytu.
Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7.12.2021r reguluje trzy główne obszary:

• Określa szczegółowe warunki ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania w budynkach wielolokalowych ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej posiadających funkcję zdalnego odczytu. [§ 3,4,5 oraz § 6 rozporządzenia]
• Określa szczegółowe warunki wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w budynkach wielolokalowych. [§ 7 oraz § 8 rozporządzenia]
• Określa zakres udzielanych informacji dotyczących rozliczeń kosztów zakupu ciepła dla użytkowników lokali zaopatrywanych w energię cieplną, chłodniczą lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynkach wielolokalowych. [§ 9 oraz § 10 rozporządzenia] Zgodnie z §12 rozporządzenia- „ Właściciel lub zarządca budynku będzie miał obowiązek dostosować regulamin rozliczeń w terminie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia rozporządzenia w przypadku, gdy zmiana wynikająca z niniejszego rozporządzenia dotyczy metod rozliczania kosztów zakupu ciepła lub zakresu informacji wskazanych w § 9 oraz § 10.
• Ostateczny termin dostosowania zmian w regulaminie do 24.12.2022r.

Aby dany budynek mógł spełnić obowiązek opomiarowania lokali w zakresie zużycia energii cieplnej, umożliwiając tym samym indywidualne rozliczanie, musi spełniać następujące warunki:

• posiadać sprawną instalację centralnego ogrzewania, zaprojektowaną zgodnie z obowiązującymi normami, dobrze wyregulowaną i niezapowietrzoną,
• grzejniki c.o. muszą być wyposażone w zawory termostatyczne,
• instalacja musi być wyposażona w licznik do pomiaru ilości ciepła na węźle cieplnym lub kotłowni.

Dodatkowe usprawnienia zmniejszające zużycie ciepła w budynku:

• zainstalowana automatyka pogodowa,
• docieplenie ścian i stropodachu,
• uszczelnienie dylatacji, piwnic, drzwi, okien, itp.
• izolacja rur,
• konserwacja instalacji grzewczej,
• kontrola parametrów pracy węzła.

Zużycie ciepła można rejestrować w dwojaki sposób:

Przez podzielnik kosztów:

Podzielnik kosztów rejestruje jednostki, które służą do podziału kosztów ogrzewania. Ilość zarejestrowanych jednostek, uzależniona jest od temperatury grzejnika i czasu jej działania. Oznacza to tyle, że im cieplejszy jest grzejnik, tym szybciej podzielnik zlicza jednostki.

Jak działa podzielnik elektroniczny?

• Zamontowana na grzejniku, przylegająca do niego dolna część, nagrzewa się do temperatury powierzchni grzejnika. Temperatura grzejnika oraz temperatura powietrza mierzone są przez oddzielne czujniki znajdujące się w podzielniku.
• Podzielnik rozpoczyna naliczanie jednostek, kiedy temperatura powierzchni grzejnika jest wyższa od 23°C oraz gdy różnica temperatur między powierzchnią grzejnika, a powietrzem w pomieszczeniu przekracza 4,5 stopnia Kelvina. Podzielnik jest dodatkowo zabezpieczony przed naliczaniem letnim, poprzez zróżnicowanie temperatur startowych.

Przez ciepłomierz:

Ciepłomierz, inaczej licznik ciepła, jest urządzeniem służącym do pomiaru ilości energii cieplnej. Mierzy w sposób ciągły objętość przepływającej przez niego gorącej wody oraz za pomocą dwóch czujników, jej temperaturę w przewodach zasilającym i powrotnym. Cyfrowy przelicznik na podstawie tych trzech wartości określa w GJ (gigadżulach) ilość ciepła zużytego w okresie rozliczeniowym. Liczniki ciepła naliczają zużycie narastająco.

Rodzaje opłat wchodzących w skład kosztu ogrzewania całego budynku zależne są od uzgodnień z danym dostawcą ciepła oraz od rodzaju dostawy.

W przypadku ciepła zdalnego np. z zakładu energetyki cieplnej, są to:

• opłata za zamówioną moc,
• opłata za nośnik ciepła,
• abonament,
• usługi przesyłowe,
• usługi serwisowe,
• opłata zmienna,
• opłata za dostarczone ciepło (wg wskazań licznika na węźle).

W przypadku ciepła własnego np. z kotłowni osiedlowej są to:

• koszty zakupu paliwa,
• koszty produkcji (woda, prąd roboczy, itp.),;
• koszty przesyłu,
• koszty obsługi,
• koszty na rzecz ochrony środowiska,
• usługi serwisowe (konserwacja, drobne naprawy).

Na całkowity koszt dostawy ciepła do danego węzła składają się opłaty za centralne ogrzewanie oraz podgrzanie ciepłej wody. Zastosowanie osobnego podlicznika ciepła na jedno z tych mediów, pozwala zarządcy budynku na podział kosztu całkowitego na koszt c.o. i koszt c.w.u.

Na koszty niezależne od zużycia ciepłej wody składają się: koszty stałe zakupu ciepła i koszty strat cyrkulacji. Przepisy nakazują, aby rozliczyć je wykorzystując liczbę lokali w budynku lub powierzchnię lokali. Pozostałe koszty – zależne od zużycia, w rozliczeniu zwane kosztami zużycia lub indywidualnymi – rozlicza się proporcjonalnie do zużycia mieszkaniowych wodomierzy ciepłej wody, lub szacowań zgodnych z systemem i regulaminem rozliczeń.

Również w rozliczeniu za ciepło, uwzględnia się zarówno koszty stałe (dzielone na poszczególne lokale proporcjonalnie wg ich metrażu) oraz koszty zużycia (dzielone na poszczególne mieszkania wg wskazań podzielników).

Pod pozycją kosztów stałych rozumiemy:

• opłatę stałą uiszczaną na rzecz dostawcy ciepła;
• koszty wspólne: koszty ogrzewania czynników grzejnych nieopomiarowanych: piony, gałązki grzewcze, grzejniki w pomieszczeniach wspólnych (pralnie, suszarnie, klatki schodowe).

Ponieważ grzejniki w przestrzeniach wspólnych, nie są opomiarowane, koszty te wylicza się szacunkowo np. jako 70% kosztów całkowitych centralnego ogrzewania lub 40% opłaty zmiennej uzależnionej od wskazań podzielników.

To w jaki sposób i w jakim podziale procentowym rozliczane są koszty stałe, zależy od właściciela czy zarządcy budynku.

Aktualnie zalecany jest podział kosztów na 3 grupy:

 

Współczynnik wyrównawczy jest jednym ze składowych indywidualnego rozliczenia za ciepło. Taką wartością jest LAF – współczynnik wyrównawczy niekorzystnego położenia mieszkania w bryle budynku. LAF ustalany jest na podstawie zaleceń Centralnego Ośrodka Badawczo-Rozwojowego Techniki Instalacyjnej „INSTAL” w WARSZAWIE (obecnie Instytut Techniki Budowlanej) i uwzględnia straty cieplne wynikające z:

• roku budowy budynku (obowiązujących norm budowlanych),
• stanu technicznego budynku,
• ilości ścian szczytowych,
• usytuowania mieszkania w budynku,
• stanu dociepleń,

COBRTI Instal (ITB) zaleca wyznaczanie współczynników LAF wg dokładnej metody obliczeniowej tj. na podstawie wyliczonego sezonowego zapotrzebowania na ciepło danego lokalu. Wówczas lokale o najmniejszym zapotrzebowaniu na ciepło mają współczynnik LAF równy 1, a pozostałe, o odpowiednio większym zapotrzebowaniu, proporcjonalnie mniejszy. Jest to metoda najbardziej dokładna, jednak warunkiem jej wprowadzenia jest posiadanie przez Zarządcę budynku aktualnego wyliczenia OZC (obliczeniowe zapotrzebowanie na ciepło).

Wciąż, ze względu na brak dokumentacji projektowej, do wyznaczania współczynników LAF stosowana jest (choć nie jest zalecana) metoda uproszczona/tabelaryczna, gdzie wartość współczynnika przypisuje się do danego mieszkania wg określonego położenia w tabeli np. mieszkania wewnętrzne mają współczynnik 1, a mieszkania szczytowe, na parterach i ostatnich kondygnacjach odpowiednio niższe. Współczynniki te stosuje się w budynkach wybudowanych po 01.01.1983r., zaś w przypadku nieruchomości wybudowanych wcześniej, w pomieszczeniach szczytowych i na ostatniej kondygnacji LAF obniża się o 0,1.

	1	2	3	4
ostatnie piętro	0,8	0,9	0,9	0,8
II piętro	0,9	1,0	1,0	0,9
I piętro	0,9	1,0	1,0	0,9
parter	0,8	0,9	0,9	0,8

Dopuszcza się również stosowanie indywidualnych współczynników LAF, opracowanych przez samego Zarządcę budynku, z tym, że w jego regulaminie rozliczania powinny być zawarte kryteria i powody ich stosowania.

Proces rozliczenia polega na podzieleniu całkowitych kosztów ciepła zużytego przez nieruchomość na poszczególne lokale, w zależności od indywidualnego zużycia ciepła zarejestrowanego przez podzielniki. Rozliczenie wykonywane jest w oparciu o obowiązujący regulamin rozliczania kosztów ciepła.

Na całkowite koszty ogrzewania budynku składają się:

Koszty stałe niezależne od zużycia energii cieplnej:

• opłaty za zamówioną moc cieplną pobieraną w okresie rozliczeniowym,
• opłaty usługi przesyłowe liczone według mocy zamówionej,
• abonament itp.

Koszty zużycia

• opłaty za zużytą energię cieplną według wskazań ciepłomierzy zainstalowanych w węzłach cieplnych, pobieraną w okresach grzewczych
• opłaty za usługi przesyłowe pobierane w każdym miesiącu, w którym nastąpił pobór energii cieplnej, według ilości zużytego ciepła.

W systemie rozliczeniowym znajduje się baza danych zawierająca informacje dotyczące mieszkań, grzejników i podzielników, utworzona na podstawie dokumentacji montażowej oraz dane dotyczące wszystkich współczynników. Po zakończeniu okresu rozliczeniowego przeprowadzane są odczyty urządzeń, które są wprowadzane do systemu.

Jednostki pokazywane przez podzielnik (bez względu na typ podzielnika) są jednostkami umownymi. Obliczeniowe jednostki zużycia, z których rozliczane są poszczególne grzejniki, wyliczane są poprzez przemnożenie wartości odczytanych z podzielnika przez współczynnik grzejnikowy UF (odzwierciedlający wydajność cieplną grzejnika) oraz współczynnik LAF (uwzględniający niekorzystne położenie lokalu w bryle budynku).

Oprócz wysokości kosztów ciepła, zarządca przekazuje również dane dotyczące zaliczek wpłaconych przez poszczególnych użytkowników, zmiany użytkowników w trakcie okresu rozliczeniowego oraz zasady rozliczeń sporządzone w oparciu o obowiązujący regulamin. Po otrzymaniu od zarządcy wszystkich danych oraz po wprowadzeniu odczytów podzielników, następuje rozliczenie. W wyniku rozliczenia, przekazywane są rachunki indywidualne dla wszystkich użytkowników oraz zestawienie zbiorcze dla zarządcy.

 

Bieżące informowanie mieszkańców o zużytym cieple to obowiązek wynikający z podpisanej w kwietniu 2021 r. przez Prezydenta RP nowelizacji ustawy o efektywności energetycznej, która dostosowuje polskie regulacje prawne do wymogów unijnej legislacji.

Ustawa ta wprowadziła m.in. obowiązek szczegółowego i regularnego informowania użytkowników końcowych o zużyciu ciepła raz na kwartał już w 2021 roku, a od 1 stycznia 2022 roku, raz w miesiącu.
Nakłada to nowe zadania na zarządców budynków, którzy będą musieli przekazywać takie dane użytkownikom swoich lokali.

Współpracę w tym zakresie, na linii lokator-zarządca, może znacznie ułatwić platforma ista connect. Umożliwia ona mieszkańcom dostęp do portalu internetowego, który daje wiele możliwości i korzyści, jeśli chodzi o monitoring zużycia ciepła i wody:

• regularną informację o bieżącym zużyciu ciepła i wody,
• możliwość porównania zużycia do średniej w budynku,
• możliwość sprawdzenia zużycia w każdym pomieszczeniu,
• historię z ostatnich 3 lat.

Jak korzystać z portalu, zobacz tutaj.

Aby lokale w danym budynku mogły zostać wyposażone w podzielniki kosztów ogrzewania konieczne jest aby na każdym grzejniku w lokalu zamontowany był zawór termostatyczny.

Wskazania zamontowanych na grzejnikach podzielników kosztów ogrzewania, zależą od temperatury grzejnika i czasu jej oddziaływania. Tym samym zależą też od sposobu posługiwania się zaworami z głowicami termostatycznymi.

Zawór termostatyczny jest montowany przy grzejniku i sterowany głowicą termostatyczną. Jego zadaniem jest stabilizacja temperatury powietrza w ogrzewanym pomieszczeniu na poziomie wybranym przez użytkownika. Czynność tę umożliwia pokrętło głowicy termostatycznej.

Np. jeśli użytkownik ustawi żądną temperaturę na 20°C, grzejnik tak długo będzie włączony, aż uzyska w pomieszczeniu tę temperaturę. Po jej osiągnięciu, zawór odetnie dopływ ciepła do grzejnika. Natomiast, gdy temperatura w pomieszczeniu ponownie spadnie poniżej żądanej, grzejnik ponownie się włączy.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie regulatory ograniczające dopływ ciepła do grzejników powinny działać automatycznie oraz umożliwiać uzyskanie w pomieszczeniach temperatury nie niższej niż 16ºC.

Dla budynków wybudowanych po dacie wejścia w życie Rozporządzenia jest to konieczność natomiast dla budynków wybudowanych wcześniej zawory powinny być wymienione wraz z termomodernizacją (ociepleniem) budynku.

Przepisy prawa (Prawo Energetyczne, art. 45a punkt 10) nakazują, aby zarządca budynku, dokonując wyboru metody rozliczenia kosztów ciepła, wprowadził ją w formie wewnętrznego regulaminu. Taki dokument powinien zostać przyjęty w formie uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej albo radę nadzorczą spółdzielni, a w przypadku mieszkań komunalnych, przez gminę. Regulamin powinien być podany do wiadomości wszystkim użytkownikom w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.

Regulamin jest podstawowym dokumentem ustalającym zasady podziału całkowitych kosztów ciepła na poszczególne lokale, które zarządca budynku ponosi na rzecz dostawcy ciepła. Określa również prawa i obowiązki stron w zakresie związanym z rozliczaniem kosztów ciepła: użytkownika lokalu, zarządcy budynku oraz firmy, która obsługuje system rozliczeń.

Cechy dobrego regulaminu:

• powinien być zgodny z obowiązującymi przepisami ogólnymi, ustawami i rozporządzeniami;
• powinien uwzględniać wewnętrzne przepisy i procedury obowiązujące w zasobach, których dotyczy (statuty spółdzielni mieszkaniowej, uchwały wspólnoty itp.);
• powinien być zgodny z zasadami systemu rozliczeniowego stosowanego przez firmę, z którą zarządca podpisał umowę na dostarczenie urządzeń i świadczenie usług rozliczeniowych.

Regulamin powinien zawierać:

• okres rozliczeniowy, zasady i terminy dokonywania odczytów,
• współczynniki wyrównawcze dla lokali niekorzystnie położonych oraz określać sposób ich ustalenia,
• sposób rozliczenia mieszkań w przypadkach szczególnych:
  • niesprawność podzielnika bez winy lokatora,
  • uszkodzenie podzielnika zawinione przez lokatora,
  • zmiana użytkownika lokalu w trakcie okresu rozliczeniowego,
  • rozliczanie lokali, w których z jakichś powodów nie zainstalowano podzielników lub nie było możliwości dokonania ich odczytu, po zakończeniu okresu rozliczeniowego,
  • zasady rozliczania lokali użytkowych, znajdujących się w budynku mieszkalnym, ze względu na odmienny sposób ich użytkowania,
  • zasady i terminy regulowania dopłat i zwrotów wynikających z rozliczenia,
  • termin i sposób składania reklamacji.